El saneamiento jurídico del patrimonio de una persona suele implicar la necesidad de deshacerse de algunas propiedades, muy especialmente de propiedades inmobiliarias.
Para que el proceso sea legal y el resultado sea el mejor posible tanto para el vendedor como para el adquirente, es necesario tener al día la documentación que hace falta para la compraventa, y asegurarse de que el estado administrativo del inmueble es el adecuado.
Si todo está en orden, la transmisión será mucho más rápida, y los implicados en la operación podrán ahorrarse semanas de espera.
¿Cuál es la documentación necesaria para un proceso de compraventa de un activo inmobiliario?
Nota simple del Registro de la Propiedad
Este documento oficial especifica quién es el propietario actual del inmueble, ya que este es el único autorizado para efectuar su transmisión. Esta nota también aporta otra información interesante para la compraventa, como la distribución del inmueble, las propiedades colindantes, o si existen o no cargas.
No es un documento que el vendedor tenga la obligación de presentar, pero sí resulta útil para darle más seguridad a la operación. De hecho, si el vendedor no aporta este documento, el comprador puede solicitarlo directamente en el Registro de la Propiedad.
Certificado de eficiencia energética
Desde hace años, presentar este documento es obligatorio a la hora de vender o alquilar un inmueble. Se basa en el informe de un técnico especialista que determina cuanta energía consume la vivienda. En función de cuál sea ese consumo, se otorga una calificación energética que va de la A (menor consumo) a la G (consumo más alto).
El certificado energético debe ser entregado al vendedor en el momento de la compraventa. Es más, la calificación energética debe ser bien visible en los anuncios en los que se promociona la venta del inmueble.
Cédula de habitabilidad
Este documento administrativo acredita que el inmueble, reúne los requisitos técnicos e higiénico-sanitarios mínimos aptos para ser habitado. Su vigencia oscila entre los cinco y los 15 años en función de la comunidad autónoma en la que se encuentre la propiedad.
Antes de poner la casa a la venta, es importante asegurarse de que se tiene cédula de habitabilidad y que la misma está en vigor. Si no se encuentra el documento, se puede pedir una copia en el ayuntamiento.
En caso de que la cédula hubiera vencido, hay que contratar a un técnico para que elabore un informe que determine que la vivienda cumple las condiciones de habitabilidad. Presentando este documento en el Ayuntamiento, se consigue una nueva cédula.
Recibo de pago del IBI
Otro de los documentos obligatorios es el último recibo del impuesto de bienes inmuebles (IBI) pagado. Según la normativa, el impuesto tiene que pagarlo quien fuera propietario a fecha 1 de enero.
Si la propiedad se va a transmitir antes de que el ayuntamiento haya emitido el recibo del IBI del año en curso, el vendedor debe solicitar que se le expida, y proceder a su pago.
Certificado de deuda pendiente o deuda cero
Si sobre el inmueble recae una hipoteca, hay que presentar un certificado de deuda pendiente que será emitido por el banco que en su momento concedió el préstamo. Si la hipoteca está pagada, pero no se ha hecho el correspondiente levantamiento de la carga en el Registro de la Propiedad, basta con presentar un certificado de deuda cero emitido igualmente por el banco.
Escritura de compraventa
Es el documento que el propietario recibió en su momento cuando adquirió el inmueble. Esta documentación es absolutamente necesaria para poder hacer el cambio de titularidad así que, si no se dispone de ella, habrá que pedir una copia.
Otros factores que influyen en la compraventa de un activo inmobiliario
- Tener pasada la inspección técnica de edificios (ITE). Las comunidades autónomas exigen que los edificios que tengan más de una determinada antigüedad pasen por un examen técnico que acredite que se encuentran en condiciones óptimas de conservación. La ITE hay que pasarla a los 15, 30 o 45 años, según lo que disponga la normativa autonómica. Si se ha superado el plazo marcado legalmente, para poder hacer la transmisión, habrá que acreditar que se ha obtenido una ITE positiva.
- No tener deudas con la comunidad de vecinos. Las deudas con la comunidad de vecinos que estuvieran pendientes en el momento de la transmisión del inmueble pasan al nuevo propietario. Por eso, aunque no es obligatorio, se aconseja presentar certificado del administrador de la comunidad de propietarios acreditando que no hay deudas pendientes de pago. De igual manera, también es recomendable entregar al comprador una copia de los estatutos o las normas internas de funcionamiento de la comunidad.
- Facturas de los suministros. Salvo que los suministros estén dados de baja en el inmueble, hay que aportar al comprador una copia de las facturas de luz, agua y gas para que pueda hacer el cambio de titularidad.
El saneamiento jurídico y administrativo hace que la compraventa de inmuebles sea mucho más rápida y sencilla. Si necesita ayuda con esta cuestión, nuestro equipo está a su disposición.
