Dentro del ámbito financiero, existen créditos hipotecarios que se han vencido por falta de pago del deudor. La transformación de NPL en REO permite rentabilizar estos activos mediante un proceso de ejecución hipotecaria en los que adquiere el bien inmueble. Al tratarse de una operación compleja, en Activa Legal queremos explicar cómo se realiza esta transformación.
Cuál es la diferencia entre los NPL y los REO
Los préstamos no rendidos o NPL (non performing loans) son préstamos o créditos fallidos que tienen varias cuotas sin pagar. Estos préstamos no generan ingresos y pueden convertirse en una carga para las instituciones financieras. Por lo general, existen dos categorías de NPL: con garantías reales y sin garantías. En el primer caso, es posible la transformación de NPL en REO.
Los bienes raíces en posesión o REO inmobiliario (real estate owned), son propiedades inmobiliarias que han sido adjudicadas tras un proceso de ejecución hipotecaria, la cual se origina por la falta de pago del préstamo no rendido o NPL. Por lo general, la entidad que toma posesión del inmueble lo pone en venta para recuperar el dinero debido.
La principal diferencia entre un NPL y un REO radica en la naturaleza de los activos. Mientras que los NPL son préstamos incumplidos que representan una pérdida, los REO son bienes tangibles que el acreedor obtiene tras un proceso judicial en el que se toma posesión del inmueble utilizado como garantía del préstamo o crédito.
En términos de gestión y valoración, los NPL requieren una estrategia de recuperación de préstamos que puede involucrar medidas como la renegociación de términos de pago o la recuperación judicial. Por otro lado, los REO requieren un estudio que permita determinar el valor de estos bienes durante la ejecución hipotecaria y su rendimiento comercial.
Cómo valorar correctamente un REO
La valoración de un REO es esencial para una correcta gestión de estos activos. Dicha valoración proporciona una base sólida para la toma de decisiones y el cálculo del potencial del bien. Es recomendable buscar una asesoría de especialistas inmobiliarios para obtener una valoración precisa y objetiva de un REO. A continuación, veremos las claves fundamentales para valorar correctamente un REO.
Evaluación de los bienes adjudicados
En este primer paso, se realiza una evaluación de los activos adjudicados o de los que sirven como garantía para los préstamos. Como puede tratarse de una cartera compuesta de distintos tipos de bienes, es necesario ejecutar una evaluación exhaustiva de los activos que la componen: terrenos, propiedades comerciales, vivienda, etc.
Evaluación del tiempo necesario para tomar posesión real del REO
En este caso, debe considerarse cuánto tiempo demorará el proceso antes de poder contar con la titularidad de los activos del portfolio REO. Dependiendo de la complejidad del portfolio, y el tipo de activos que esta incluya, será más o menos engorroso el proceso de evaluación y eventual adquisición del mismo, lo que afectará el rendimiento final de la inversión.
Evaluación de los costes necesarios para rentabilizar el REO
Finalmente, será necesario efectuar un análisis minucioso de los costes necesarios para comercializar los activos obtenidos. El inversor deberá considerar el estado de la propiedad, el coste de su renovación, los honorarios por la gestión, gastos legales e impuestos necesarios para hacer efectiva la venta de los bienes que componen la cartera.
Cómo transformar un NPL en REO
La transformación de un NPL en un REO requiere de un enfoque estratégico y una gestión eficiente. Los siguientes constituyen los principales pasos para llevar a cabo una transformación exitosa.
Análisis de la viabilidad
El primer paso consiste en un análisis exhaustivo de la viabilidad de la propiedad subyacente, en función de las condiciones del mercado inmobiliario, el potencial de rentabilidad y las posibles barreras legales o regulatorias para determinar si la propiedad puede convertirse en un activo rentable.
Gestión de la deuda
Es necesario gestionar de manera adecuada la deuda asociada a la propiedad. Dicha gestión incluye principalmente las negociaciones con los deudores para llegar a acuerdos de reestructuración, renegociación de términos o incluso procesos de ejecución hipotecaria cuando sea necesario.
Due diligence legal y financiera
Es indispensable llevar a cabo una revisión detallada de los aspectos legales relacionados con la propiedad (títulos de propiedad, las obligaciones fiscales y las posibles disputas legales). Además, debe realizarse un análisis financiero para evaluar la situación económica y determinar la rentabilidad potencial del activo.
Gestión de la propiedad
Una vez que se ha adquirido la propiedad, y se ha completado la transformación de NPL a REO, debe mantenerse una gestión efectiva de la propiedad. Esto consiste en llevar a cabo tareas de mantenimiento, refacciones, gestión de alquileres y actividades de marketing para maximizar su valor y rentabilidad.
Estrategias de salida
Finalmente, deben confeccionarse estrategias claras de salida antes de comenzar con la transformación en función del contexto y las posibilidades del bien. Estas pueden incluir la venta de la propiedad a un tercero, la conversión en activos de alquiler o la incorporación en carteras de inversión más amplias.
La transformación de un NPL en REO requiere de un enfoque estratégico y una gestión efectiva. En Activa Legal ofrecemos una gestión integral del proceso para que los fondos de inversión, servicers inmobiliarios y despachos de abogados puedan convertir sus NPL en activos REO lucrativos.
