¿Qué es una cesión de remate?
La cesión de remate es una operación vinculada a un procedimiento de ejecución en el que, bajo determinadas circunstancias y cumpliendo los requisitos correspondientes, la posición derivada del remate puede ser cedida a un tercero.
En el mercado de activos distressed, esta figura puede formar parte de determinadas estrategias de adquisición y salida de activos.
Sin embargo, no debe confundirse con una cesión de crédito. Aunque ambas operaciones pueden aparecer dentro del ámbito de los NPL y REO, no tienen el mismo objeto ni se producen en el mismo momento del proceso.
¿Cómo funciona una cesión de remate?
La operación requiere analizar previamente el activo y la situación del procedimiento.
De forma general, el proceso implica diferentes fases:
1. Análisis de la oportunidad
Antes de avanzar, es necesario conocer las características del activo y la situación en la que se encuentra el procedimiento.
2. Revisión jurídica y documental
La documentación disponible debe revisarse para identificar las circunstancias relevantes de la operación.
3. Análisis del activo
La información sobre el inmueble, su situación jurídica y, cuando corresponda, su situación posesoria, permite valorar mejor la oportunidad.
4. Negociación
Una vez analizada la operación, se negocian las condiciones entre las partes.
5. Cumplimiento de requisitos y PBC
La operación requiere también la correspondiente revisión documental y cumplimiento de los procesos de Prevención de Blanqueo de Capitales (PBC).
6. Coordinación de la firma
Finalmente, es necesario coordinar a las diferentes partes y documentación para completar la operación.
Cesión de remate y cesión de crédito: no son lo mismo
Una de las principales confusiones en el ámbito de los activos distressed es utilizar ambos conceptos como si fueran equivalentes.
La cesión de crédito tiene como objeto el derecho de crédito que ostenta el acreedor.
La cesión de remate, en cambio, se produce en el contexto de un procedimiento de ejecución y está vinculada a la posición derivada del remate.
La diferencia es importante porque cada operación tiene un objeto, un momento procesal y unas implicaciones diferentes.
¿Qué aspectos conviene analizar?
Como en cualquier operación relacionada con activos distressed, la información previa es fundamental.
Entre los aspectos que conviene revisar se encuentran:
-
Situación del procedimiento.
-
Características y titularidad del activo.
-
Cargas y posibles incidencias.
-
Situación posesoria.
-
Documentación disponible.
-
Condiciones de la operación.
-
Requisitos de PBC.
-
Plazos y coordinación necesaria para formalizar la operación.
La revisión previa permite identificar posibles incidencias antes de avanzar y conocer mejor el escenario de la operación.
La situación posesoria también puede ser relevante
Cuando el activo se encuentra ocupado, conocer su situación real puede ser especialmente importante.
En estos casos, un informe ocupacional puede complementar la información jurídica y documental, aportando datos obtenidos directamente sobre el terreno.
Esta información puede ayudar a valorar la estrategia posterior y los posibles escenarios de recuperación.
La importancia de la coordinación
En una cesión de remate intervienen diferentes actores y documentación.
Por ello, además del análisis jurídico, la operación requiere coordinación entre las partes, seguimiento de la documentación, negociación y control de los diferentes pasos hasta la firma.
Una gestión ordenada es especialmente importante cuando se trabaja con operaciones vinculadas a carteras NPL o activos REO.
Una operación que requiere información
La cesión de remate puede formar parte de una estrategia de inversión en activos distressed, pero su análisis debe realizarse teniendo en cuenta todas las circunstancias de la operación.
Conocer el activo, entender la situación del procedimiento, revisar la documentación y anticipar posibles incidencias permite trabajar con una visión más completa.
Conclusión
La cesión de remate es una herramienta relevante dentro del mercado de activos distressed, pero requiere análisis, revisión documental, negociación y coordinación.
Comprender qué se está adquiriendo y en qué situación se encuentra el procedimiento es fundamental para poder valorar correctamente la operación y definir los siguientes pasos.
